Hvem må købe ved tvangsauktion

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Hvem må købe ved tvangsauktion

Indlægaf Admin. Jens Arentoft » 3/06/2009 10:09

B0787000-MAK
UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS RETSBOG

Den 7. april 2009 holdt Østre Landsret møde i retsbygningen, Bredgade 59, København.
Som dommere fungerede landsdommerne Mogens Kroman, Henrik Bitsch og Kirsten
Thomassen (kst.), førstnævnte som rettens formand.
Som protokolfører fungerede overassistent Marianne Kjær.
Der foretoges
5. afd. kære nr. B-787-09
Andelsboligforeningen NN (advokat JB)
Ingen var mødt eller indkaldt.
Der fremlagdes kæreskrift af 12. marts 2009, hvorved Andelsboligforeningen Studsgaar¬den har kæret Københavns Byrets afgørelse af 27. februar 2009 (AS TV-324/2008) om meddelelse af endeligt hammerslag på tvangsauktion, fogedrettens fremsendelsesbrev af 20. marts 2009 og udskrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse.

Indkærede har ikke udtalt sig vedrørende kæren.
Fogeden har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
De modtagne bilag var til stede.

Af betænkning 1421/2002 om pant og udlæg i andelslejligheder, fremgår på side 270,
blandt andet:
” …
Den foreslåede bestemmelse i [retsplejelovens] § 559 a, stk 6, 1. pkt., indehol¬der bemyndigelse til fastsættelse af standardiserede tvangsauktionsvilkår ved¬rørende andelsboliger. Vilkårene foreslås fastsat af Justitsministeren efter for¬handling med Økonomi- og Erhvervsministeren.
Arbejdsgruppen forudsætter, at vilkårene udformes således, at de bl.a. fastsæt¬ter, at overdragelsessummen skal indbetales til andelsboligforeningen i over¬ensstemmelse med andelsboliglovens § 6, stk. 7, at fordelingen mellem beretti¬gede sker på grundlag af fogedrettens angivelse af, hvorledes fordeling skal ske, jf. herved henvisningen i den foreslåede § 559 a, stk. 5, til § 579, og at hammerslag gives på betingelse af, at højstbydende inden en bestemt kortere frist er godkendt af andelsboligforeningen.
…”

De i betænkningen nævnte standardiserede auktionsvilkår er fastsat i bilag I til bekendtgø-relse nr. 6 af 4. januar 2005 om tvangsauktionsvilkår. Af auktionsvilkårenes punkt 4 om auktionsbuddet fremgår blandt andet:
”…
Hammerslag meddeles med forbehold for andelsboligforeningens godkendelse af auktionskøberen. Andelsboligforeningens stillingtagen til spørgsmålet om godkendelse af auktionskøberen skal foreligge inden 14 dage, efter at auktio¬nen har været afholdt, medmindre fogedretten undtagelsesvist fastsætter en længere frist.
…”

Af brev af 26. januar 2009 Ø advokat N W J til Københavns Byret, frem¬går blandt andet:
”…
Under henvisning til tvangsauktionen den 12. ds. Over ovennævnte lejlighed skal det herved under henvisning til tvangsauktionsvilkårenes punkt 4, stk. 6, oplyses, at Andelsboligforeningen NN ikke kan godkende køber KK A/S som andelshaver, idet der henvises til vedtægternes § 3, stk. 4, hvoraf fremgår, at der er bopælspligt for andelshavere.
…”

Efter votering afsagdes sålydende kendelse:

Da andelsboligforeningen Studsgårdens vedtægter i § 3, stk. 4, indeholder en bestemmelse om, at foreningens medlemmer er forpligtet til at benytte lejligheden, og da andelsboligfor-eningen derfor ikke kan godkende KK A/S som køber af andelslejligheden x-vej, 2100 København Ø, er der ikke grundlag for at meddele endeligt hammerslag til KK A/S, hvorfor bestemmes:

Fogedrettens beslutning af 27. februar 2009 ophæves og sagen hjemvises til fornyet behandling i fogedretten.

Kæreafgiften tilbagebetales.

Retten hævet.

(Sign.)

Udskriftens rigtighed bekræftes. Østre Landsrets kontor, den 8. April 2009
P.j.v.
Marianne Kjær
overassistent



Ovennævnte dom beskriver et uforudset problem ved tvangsauktioner. F.eks. kan panthavere (andelshavernes bank) ikke byde på tvangsauktioner, hvis vedtægterne kræver at andelshaveren skal bebo lejligheden.

Selskaber eller personer som ønsker at videresælge andelen kan heller ikke købe.

Løsningen er enten en lovændring eller ændring af foreningernes vedtægter så panthavere, selskaber og andre kan byde hvis andelen videresælges snarest muligt til en person som vil bebo lejligheden.

Alternativt må det forudses at bankerne vil blive endnu mere tilbageholdende med at låne ud til andelskøb.
Brugeravatar
Admin. Jens Arentoft
Administrator
Administrator
 
Indlæg: 1381
Tilmeldt: 19/02/2003 12:34
Geografisk sted: Frederiksberg

Indlægaf Løvendahl » 3/06/2009 16:44

Problematikken foreligger kun ved tvangsauktion, hvorfor en positiv bestemmelse kunne lyde således.

stk. X

Erhverves andelen i forbindelse med en tvangsauktion, skal andelsforeningen godkende erhververens indtræden og udleje af andelen uanset modstridende vedtægtsbestemmelser. Erhververens afhændelse af andelen sker forsat efter andelsforeningens vedtægtsbestemmelser.

Jeg vil håbe, at loven bliver lavet om, da der naturligvis skal åbnes mulighed for, at banker kan erhverve andelen ved tvangsauktion og eventuelt udleje den. Alternativet er, at pantet for lånet bliver ubrugeligt, hvis banken ikke efter krone til kroneprincippet kan byde op på en tvangsauktion. Pantet er bankens sikkerhed for lånet, og det er derfor i andelshavernes interesse, at banken kan benytte pantet i en tvangsauktionssituation.

- Jeg har indsendt lovforslaget samt motivation til rette forum.
P.S. Det er altid interessant for alle at høre, hvordan et problem blev løst i sidste ende, husk derfor at skrive, hvordan problemet blev løst.

Venlig hilsen

Løvendahl
Cand.jur.


Kontakt mig hos Justa Advokatfirma på info@justa.dk. - tlf: 75 71 10 00
Brugeravatar
Løvendahl
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 414
Tilmeldt: 9/11/2007 01:55

Indlægaf Repo » 4/06/2009 18:47

Alternativt må det forudses at bankerne vil blive endnu mere tilbageholdende med at låne ud til andelskøb.


Eller også er det slut med de billige lån, som forudsætter god sikkerhed.

En lovændring ville være at foretrække, da love jo overtrumfer vedtægter, men en fornuftig forening kunne også overveje at ændre vedtægten, så den er tidssvarende.
Dette er vel et godt eksempel på, at en smart advokat ser det som en opgave at modarbejde bankerne, og dermed vise hvor dygtig han er, uden at tænke på konsekvenserne som i sidste ende kan betyde dyrere lån til andelshaverne. Foreningerne burde bruge deres sunde fornuft og se i øjnene, at der nok ikke findes nogen banker, som ønsker at "flytte ind", men som ønsker at begrænse deres tab og derfor vil forsøge at sælge boligen bedst muligt. Ubeboet.
Repo
Repo
Ekspert
Ekspert
 
Indlæg: 108
Tilmeldt: 8/07/2004 14:12
Geografisk sted: København


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Bing [Bot] og 1 gæst