Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Generelle indlæg om køb og salg af andele.
Annoncer for køb og salg kan ikke placeres her.

Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Indlægaf Jones43 » 21/07/2020 08:43

Hej med jer

Mig og min kæreste er rendt ind i en meget kedelig sag, som grundlæggende handler om, hvem som er forpligtet til at dække udgifterne til udbedring af et ulovligt gulvafløb i vores andelslejlighed.

Sagen kort:

Den 8. juni 2017 overtog vi en andelslejlighed på Vesterbro, og i den forbindelse blev der udarbejdet en vurderingsrapport og et el-tjek. Der blev altså ikke udført et VVS-tjek ifm. salget.

I slutningen af vores ferie i juni / juli måned i år blev vi kontaktet af bestyrelsen i vores andelsforening, som meldte, at der dyppede vand fra vores gulvafløb på badeværelset ned i foreningens kælder. Bestyrelsen og foreningens VVS-firma fik adgang til lejligheden, hvor VVS-firmaet efter en gennemgang af badeværelse og rummet kælder kunne konstatere, at årsagen til det dryppende vand var, at der på et tidspunkt er blevet støbt et nyt gulv i badeværelset direkte oven på et gammel terrazzogulv. I den forbindelse er der ikke blevet lavet et nyt lovligt afløb, som er årsagen til, at der nu trænger vand ind imellem de to gulvtyper, og som så løber ned i rummet i kælderen.

Vi har – bl.a. ved at lede i Københavns Kommunes Byggesagsarkiv (https://public.filarkiv.dk/101#e=1&p=ey ... VsZSI6e319) – uden held forsøgt at finde ud af, hvem som har lavet det ulovlige gulvafløb. Både foreningens forsikring og vores egen forsikring har meldt, at de ikke dækker udbedringen, da der er tale om en ulovlig konstruktion.

Foreningens administrator har i forbindelse med sagen meldt, at det eneste vi kan gøre, er, at lave en indsigelse til dem vi købte lejligheden af med reference til en udvidet forældelsesfrist på 10 år på skjulte fejl og mangler, hvor de så kan gå tilbage til dem, de købte lejligheden af.

Vi har nu taget kontakt til sælger, som henviser til vurderingsrapporten, hvori der under ”Toilet og bad” kategorien i rapporten bl.a. står ”Vand og afløbsinstallationer - OK”. Og sælger mener derfor ikke, at man kan placere ansvaret for det ulovlige gulvafløb os dem.

I vurderingsrapportens generelle betingelser (under ”Grundlag for vurdering”) står der, at:

”Vurderingen er udført i overensstemmelse med paragraf 5 i lov om andelsboligforeninger, lejeloven og ABF’s retningslinjer og i øvrigt efter bedste skøn. Skjulte installationer og bygningsdele er ikke vurderet.

Sælger bærer det fulde ansvar for manglede oplysninger samt skjulte fejl og mangler, som konstateres efter sælgers fraflytning.”

Og her er et spørgsmål så, hvordan ”Skjulte installationer og bygningsdele” defineres? Kan et gulvafløb dækket af en rist siges at være en skjult installation? Vi har selvom forsøgt at finde en definition på nettet, men har kunne konstatere – i hvert fald som vi ser det – at der ikke findes en entydig definition.

Det er virkelig en trist sag – og en sag vi har brugt meget tid på, siden vi kom hjem fra den omtalte ferie – og hvordan anbefaler I, at vi går videre herfra?
Jones43
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 21/07/2020 08:40

Re: Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Indlægaf Jacob10 » 21/07/2020 19:58

Øv. Det er en træls situation for jer.
Utætte gulve i badeværelse er en af de hyppigste fejl og mangel forhold. Udbedringer plejer også at koste en hulens masse penge.

Som I beskriver sagen, er det er klart, at I ejer en installation, som skader foreningens bygning. Det betyder, at I skal betale for at rette forholdet.
Måske kan I efterfølgende få dækket nogle af jeres omkostningerne hos sælger.

Jeg vil ikke tøve et sekund med at vurdere, at afløbet drejer sig om en skjult mangel. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan konstateres uden meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser. Og det er sjusk ikke udskifte afløbet, når der lægges nyt gulv på andet gulv.

Jeg kan umiddelbart godt forstå sælgers første reaktion overfor jer. Går den, så går den med udgangspunktet i vurderingsrapporten. Det vil sige, at uenigheden mellem jer er afklaret. Næste skridt er en retssag.

Jeg vil anbefale, at I bør overveje at anlægge en retssag mod sælger med henblik på at få jeres omkostninger dækket bedst muligt. Måske kan jeres forsikring bidrage til at dække advokatomkostningerne til forløbet.

Jeg lader forstå på beskrivelsen, at sælger har installeret et nyt badeværelse, som er en individuel forbedring, som sælger har fået udført, og som I har betalt for ved overtagelsen af andelsboligen. Denne værdi bør være specificeret i værdi af forbedringer i overdragelsesdokumenterne.

Hvis I har overtaget et ældre renoveret badeværelse til en stærk nedskrevet værdi, så har I nok ikke de stærkeste kort på hånden.

Hvis I vælger at anlægge en sag mod sælger, så skal I være opmærksomme på, at det det økonomiske krav mod sælger skal være af en væsentlig størrelse, dvs. mindst 3 pct. af overdragelsessummen for andelen. En advokat kan eventuelt hjælpe jer med at vurdere, om I også kan rette et krav mod foreningen, hvis bestyrelsen fx har spillet en fremtræden rolle ved godkendelsen af renoveringen af badeværelset.
Jacob10
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 4
Tilmeldt: 19/07/2020 14:09

Re: Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Indlægaf Jones43 » 24/07/2020 08:59

Hej Jacob

Jeg glemte at citere dig, så det gør jeg lige.
Jones43
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 21/07/2020 08:40

Re: Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Indlægaf Jones43 » 24/07/2020 09:04

Jacob10 skrev:Øv. Det er en træls situation for jer.
Utætte gulve i badeværelse er en af de hyppigste fejl og mangel forhold. Udbedringer plejer også at koste en hulens masse penge.

Som I beskriver sagen, er det er klart, at I ejer en installation, som skader foreningens bygning. Det betyder, at I skal betale for at rette forholdet.
Måske kan I efterfølgende få dækket nogle af jeres omkostningerne hos sælger.

Jeg vil ikke tøve et sekund med at vurdere, at afløbet drejer sig om en skjult mangel. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan konstateres uden meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser. Og det er sjusk ikke udskifte afløbet, når der lægges nyt gulv på andet gulv.

Jeg kan umiddelbart godt forstå sælgers første reaktion overfor jer. Går den, så går den med udgangspunktet i vurderingsrapporten. Det vil sige, at uenigheden mellem jer er afklaret. Næste skridt er en retssag.

Jeg vil anbefale, at I bør overveje at anlægge en retssag mod sælger med henblik på at få jeres omkostninger dækket bedst muligt. Måske kan jeres forsikring bidrage til at dække advokatomkostningerne til forløbet.

Jeg lader forstå på beskrivelsen, at sælger har installeret et nyt badeværelse, som er en individuel forbedring, som sælger har fået udført, og som I har betalt for ved overtagelsen af andelsboligen. Denne værdi bør være specificeret i værdi af forbedringer i overdragelsesdokumenterne.

Hvis I har overtaget et ældre renoveret badeværelse til en stærk nedskrevet værdi, så har I nok ikke de stærkeste kort på hånden.

Hvis I vælger at anlægge en sag mod sælger, så skal I være opmærksomme på, at det det økonomiske krav mod sælger skal være af en væsentlig størrelse, dvs. mindst 3 pct. af overdragelsessummen for andelen. En advokat kan eventuelt hjælpe jer med at vurdere, om I også kan rette et krav mod foreningen, hvis bestyrelsen fx har spillet en fremtræden rolle ved godkendelsen af renoveringen af badeværelset.


Tak for svaret!

Du skriver det her, som jo er ret centralt i vores sag: "Jeg vil ikke tøve et sekund med at vurdere, at afløbet drejer sig om en skjult mangel. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan konstateres uden meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser. Og det er sjusk ikke udskifte afløbet, når der lægges nyt gulv på andet gulv."

Men de to VVS'ere, som har været og inspicere afløbet - og som altså viste sig at være ulovligt - har bare ved at løfte risten på afløbet hurtigt kunne konstatere, at afløbet er ulovligt... Så her var der altså ikke tale om "meget indgriben og til dels destruerende undersøgelser" for at afdække den ulovlige installation. Og kan man så sige, at der er tale om en skjult mangel?

Sagen bliver endnu mere "speciel" da der - som beskrevet i mit oprindelige indlæg - i vores vurderingsrapport står "Vand og afløbsinstallationer - OK", og hvor jeg jo ikke kan forstå, hvordan det så kan være, at afløbet rent faktisk viser sig at være direkte ulovligt. Hvad er det, som er "OK" ved det ulovlige gulvafløb, og som altså to VVS'ere uafhængigt af hinanden meget hurtigt har kunne konstatere, var ulovligt.

Giver det mening? :)
Jones43
Bruger
Bruger
 
Indlæg: 3
Tilmeldt: 21/07/2020 08:40

Re: Tvist om udbedring af ulovligt gulvafløb

Indlægaf sfb » 24/07/2020 10:16

hej.
Bemærk ---- hvis det var lovligt ifg. byge reglerne da det blev lavet er det også lovligt i dag så du har ingen sag mod sælger.
venligst
sfb
sfb
AndelsGuru
AndelsGuru
 
Indlæg: 182
Tilmeldt: 6/01/2011 16:27
Geografisk sted: kerteminde


Tilbage til Om køb og salg af andele.

Hvem er online

Brugere der læser dette forum: Ingen og 0 gæster

cron